あっぷる総研／ ACRI ③（夕張研究の継続）

立地適正化計画は
「残る場所」を当てているか

― 居住誘導区域 × メッシュ残存力スコアの実証監査 ―

東北6県 28,207メッシュ／立適6市の点-多角形判定／当社9物件の接合監査／敵対的査読3名

主任研究員川上美咲／オーケストレーション桐島渉（IT推進部）　|　2026.06.22　|　PJ00-06 ACRI③

第1章／問題設定

政策の線引きは、データの線引きと一致するか

夕張研究（ACRI②）の核心は「立適計画は未来の地価マップ」だった。区域内か外かが20年後の資産価値を二分する。ここで素朴な問いが立つ——その行政の線引きは、本当に"残る場所"を正しく当てているのか？

当社の「東北6県メッシュ格付けアトラス」（28,207の1kmメッシュを特S/A/B/Cで格付）を"データの線引き"とし、立適の居住誘導区域という"政策の線引き"と重ね合わせる。夕張・清水沢集約は、両者が高整合で引かれた"100点の答案"＝ground-truth。

行政が引いた"残す線"の内側に、
データが見限った土地は混じっていないか。

第2章／データと方法

二系統で監査する

データの線引き：メッシュ格付け

東北6県 28,207メッシュ（特S647/A2,797/B7,237/C17,526）。3層合成＝市町村体力40%＋立地45%＋産業定性15%。重心座標・スコア・ランク・ハザードフラグを保有。

政策の線引き：居住誘導区域

国土数値情報A50（立適区域・2020年度版）の居住誘導区域ポリゴン（A50_006=2）。

手法①：都市レベル

A50ポリゴン×アトラス重心の点-多角形判定（ray-casting）で区域内/外を分類→平均score比較。

手法②：物件レベル

当社東北9物件を住所→最近接1kmメッシュ（全件0.7km以内）に接合→ランク取得→区域監査と突合。

検証：敵対的査読3名

独立スクリプトで再計算。物件接合は2系統（ハーバサイン＋JISメッシュコード導出）で全9件一致、都市重合は6市すべてn・平均・分布が完全一致を確認。

結論

立適は"残る場所"を概ね当てている

6/6

立適市すべてで
区域内平均＞区域外平均

+8.8〜
+16.2

区域内−区域外の
平均scoreの差（点）

5/6

区域内にC（最低）
メッシュがゼロ

立適は"残る場所"を当てている。ただし、線引きがある場所だけだ。

第3章／結果① 都市レベル

区域×メッシュ重ね合わせ（点-多角形判定）

市	区域内 n／平均	区域外 n／平均	差	整合
郡山市	20／77.2	449／61.0	+16.2	最も明瞭（区域内特S18集中）
花巻市	6／62.4	472／47.5	+14.9	強い整合（区域内全A）
十和田市	8／56.7	238／43.2	+13.5	部分整合（区域内主にB）
仙台市	13／62.9	497／50.3	+12.6	整合（特S+A率77%）
弘前市	22／65.7	214／53.6	+12.1	強い整合（区域内全A）
青森市	32／66.0	214／57.2	+8.8	整合（特S+A率97%）
米沢市	判定不能		―	A50-2020 未収録
南相馬市	判定不能		―	A50-2020 未収録

全6市で区域内＞区域外。構造的に弱い十和田すら区域内（主にB）が区域外（B101/C137）より明確に高い＝政策は相対的最良メッシュを掴む。米沢・南相馬は"区域なし"でなく"データ未収録"として誠実に除外。

第4章／結果② 物件レベル

当社9物件区域監査（政策）× メッシュランク（データ）

記号	物件 / 市	ランク	区域監査（政策）	政策 × データ判定
⑮	仙台 / 青葉区	特S 82.7	区域内(推定)	一致：区域内×高（9件中最強）
⑨	弘前ウェストヒル / 弘前	A 67.6	区域内(確定)	一致：区域内×高
⑦	米沢KS春日 / 米沢	A 68.5	区域内(1-3丁目)	一致：区域内×高
④	メゾンドアーク / 青森	A 65.5	区域内(境界)	一致：区域内×高
⑫	郡山グレースランド / 郡山	A 69.2 洪水	判定不能	保留（高ランクだが洪水フラグ）
⑬	十和田メゾントワダ / 十和田	B 57.7	都市機能誘導内	保留（市の天井=Bに張付き）
⑭	南相馬MOMO / 南相馬	B 57.4	立適なし(策定中)	保留（区域未確定）
⑪	花巻プリムローズ / 花巻	A 59.0	区域外	乖離：底堅（区域外なのにA）★
⑧	宮城アーバン / 村田町	C 43.3	立適なし	一致：区域外/撤退×低（撤退適地）

区域内の純粋4件（④⑦⑨⑮）は全てA以上。区域内×低ランクC（隠れリスク）は本9物件には不在。誤接合ゼロ（査読2系統再現）。

第7章／線引きの空白こそが論点

政策とデータがズレる、2つの方向

① 取りこぼし型（区域外 × A）

⑪花巻プリムローズ。花巻市全体は特S+A率8%と低いなか、当該メッシュはA59.0＝市内の数少ない強メッシュ。居住誘導区域がこの強メッシュを区域外に取りこぼした可能性。区域外＝即・撤退ではない好例。

② 無指定型（立適なし × C）

⑧宮城アーバン（村田町）。立適計画そのものが存在せず、メッシュもC43.3。データ上"結果整合"だが、これは政策が当てたのではなく政策が不在なだけ——誘導区域という資産防衛線が存在しない。

「線引きが残存力をよく当てている」のは、
線引きが存在する場所に限った話だ。

第5章／ MVV框組との接続

残存力という共通言語

本監査はMVV策定の評価哲学と構造的に同型。MVV設計の『人口増減でなく〈減っても賃貸需要と生活機能が残るか〉を見る』向きは、メッシュ残存力スコアと完全一致する。

7カテゴリ＝多変数分解

人口20＋住宅20＋雇用18＋都市機能15＋交通12＋財政8＋災害7。上位3カテゴリ58点が「留まる/住む/働く」＝残存力の中核。

光る市町村＝雇用核

「核隣接×工業立地が人を留める」＝雇用18点の操作化。⑨弘前（大学前駅至近）が区域内×A67.6で一致＝框組の妥当性を例示。

災害カテゴリ＝ハザード

災害7点はメッシュ単位ハザードと直結。⑫郡山のflags＝洪水がその実例。高ランク=安全ではない。

第6章／夕張という ground-truth

"100点の答案"からの距離で読む

夕張（清水沢集約）は本研究の定量サンプルではなく、定性的アンカー＝"100点の答案"。財政破綻後、全国に先駆けて managed shrinkage を都市政策の正面に据え、居住誘導区域を清水沢へ集約、既成市街地の約7割を区域外に置いた。この線引きは人口移動・空き家化という"データ側の残存力"と設計段階から高整合で引かれた。

夕張は北海道でアトラス対象外＝同一指標空間での比較は不可。よって東北の結果を"夕張という到達点からの距離（乖離度）"として読む。⑧村田町（立適を持たない縮小都市）は、夕張の対極の具体例である。

第8章／賃貸経営インサイト

取得基準の「第6軸」を持つ

① 第6軸＝メッシュ残存力ランク／雇用核徒歩圏

利回り・LTV・DSCR・築年/構造・駅距離に加える。区域内×A以上=底固め（④⑦⑨⑮）／区域外×A=底堅で割安取得余地（⑪花巻型）／区域内×B/C=隠れリスク要警戒。

② 立適なし都市はメッシュを独自基準に

村田町・南相馬は"区域内=防衛線"が使えない。市全体の特S+A率（村田0%/南相馬1%/十和田0%）を都市の天井指標として保有規模を抑制。

③ 区域内でも「市の天井」を過信しない

⑬十和田は都市機能誘導内（中心拠点）だがB57.7＝市の天井に張付き。区域指定の有無より「区域内ランクの絶対水準」と「市全体の特S+A率」を併読。

④ ハザードフラグは別軸で必ず併読

⑫郡山はA69.2（高残存力市）だがflags＝洪水。高ランク=安全ではない。保険・修繕・出口で割り引く。

第9章／限界（誠実な開示）

言い切れないこと

米沢市・南相馬市は国土数値情報A50-2020に立適区域が未収録で都市レベル判定不能（"区域なし"でなく"データ未収録"）。A50最新が2020年度版のため2021年以降の区域変更は未反映。

区域内に入る当社メッシュは6〜32件と少ない（誘導区域が中心市街地に局在）。仙台市はアトラスが市一括510メッシュで区域別集計不可。物件座標はジオコーディング推定を含む（⑮仙台＝町丁未特定の代表座標）。

夕張は東北アトラス対象外のため定量比較不可、定性アンカーに留める。本稿は当社内部の研究記録であり投資助言ではない。推定箇所はすべて推定と明記した。

第10章／結論

区域内であることは、
もう"安全の証明"ではない。

立適は東北6市すべてで"残る場所"を概ね当てていた。しかしそれは線引きがある場所だけの話。区域外なのにAの花巻、計画すら無い村田町——政策の線引きの空白を埋めるのは、大家自身が持つ「メッシュ残存力」という第6軸である。

主任研究員川上美咲／ IT推進部桐島渉　|　2026.06.22　|　PJ00-06 ACRI③　|　夕張研究ACRI②の継続

出典：東北6県メッシュ格付けアトラス／国土数値情報A50（立適区域）／社人研2050／夕張市立適計画。※投資助言ではありません。